אני הולך לכתוב עכשיו מאמר שיתריס רבים
, כי ככה זה אם אתה כותב משהו שהוא לא קונצנזוס על נדל"ן, ביטקוין או ה S&P אתה "בעל אינטרס" או מעוות נתונים
כתבתי בעבר, ואני חוזר ואומר רק בשביל הפתיח – דירה ראשונה, תקנו. אם זו דירה למגורים המחיר לא באמת משנה כי הערך הרגשי משתנה בן אדם לאדם ומשנה את המחיר בשבילו. ולכן דירה ראשונה, מעבר להטבות המס המצוינות שמקבלים ברכישה שלה(שמגדילים את כדאיות הרכישה) היא עסקה טובה ולגיטימית.
אבל בואו נדבר על דירה שניה ועל שקר המספרים.
אומרים ש"יש שקרים קטנים, שקרים גדולים ויש סטטיסטיקה" תוך רמיזה שהכי קל לשקר עם סטטיסטיקה. וזה מה שרבים מציגים. אנחנו שומעים תמיד את הסיפור של קניתי דירה להשקעה ב 3 מיליון ו-5 שנים אחרי היא שווה 4.
אבל
לא קנית דירה ב-3 מליון. בין אם זו דירה ראשונה ובין אם זו דירה שניה.
אתחיל מהבסיס, קניה ב"מחיר הנחה" של דירה על הנייר שנקבל עוד 3 שנים.
עד מבצעי ה 20/80 ו 10/90 שבאו עלינו לטובה בשנתיים האחרונות התחיל טרנד ה"דירה על הנייר".
באים לקבלן, משלמים את ההון העצמי היום, כ 30%-25%, קונים דירה בהנחה של 2-3 אחוזים על מחיר השוק עם הצהרה לא רשמית שעוד 3 שנים תקבלו את הדירה וכבר תהיו ברווח.
נו, הבטחות ימי הריבית 0 שכולנו ראינו.
העניין הוא, שכשאתם משאירים את ההון העצמי ביום הרכישה ל-3 שנים עד קבלת המפתח – אלו 3 שנים שאתם מפסידים כסף.
כמה כסף? נלך על תרחיש הקרן כספית הסולידית כי זה כסף "צבוע מראש".
כלומר 4.5% לפני מס שהם כ 4% אחרי 25% מס ריאלי בתקופה אינפלציונית זו.
על הון עצמי של 25% מתוך 3 מיליון ש"ח, שזה 750 אלף אתם מפסידים ריבית של 30 אלף שח בשנה שהם 90 בסך הכל ונעגל ל-100 לפשטות החישוב.
כלומר, קניתם דירה ב -3 מיליון ש"ח על הנייר, קיבלתם מפתח והיא כבר עלתה לכם 3.1. אבל רגע, תשלמו הצמדה על מדד מחירי התשומות שיעלה לכם עוד כ 60 אלף שח. אז בעצם 3.16 מיליון ש"ח
עדיין עסקה מצוינת. בואו נמשיך.
הגיע היום המיוחל בוא קיבלתם את המפתח ולקחתם משכנתא. היום משכנתא היא בעלות ריבית ממוצעת של 6.5%, על משנתא של 2 מיליון ש"ח. כלומר אתם משלמים 130 אלף ש"ח מדי שנה רק על הריביתשל המשכנתא.
ואני מזכיר שהמנגנון הוא שפיצר, ככה שאחרי השנים הראשונות תגלו שהקרן כמעט ולא ירדה, ושילמתם בינתיים בעיקר ריבית.
אז הגענו למצב שאחרי 5 שנים, דירה שרכשנו ב-3 מיליון כבר עלתה לנו 3.16 על אבדן תשואה, ריביות הצמדה ופלוס 260 אלף ש"ח של ריבית על המשכנתא. זאת אומרת שאחרי 5 שנים ההוצאות שלנו על אותה הדירה יעמדו על 3.42 מיליון ש"ח, ואם הדירה כבר שווה באמת 4 אז הרווח הוא 558 אלף ש"ח – עדיין מאוד מכובד.
אבל זה התרחיש של דירה ראשונה, מה שאומר שאם תממשו, כנראה תקנו דירה מקבילה, אולי עםשדרוג, אבל שמחירה עלה במקביל לשוק והרווח שלכם יתגלגל לעסקה זו.
רגע, מה הסטטוס בדירה שניה שהיא להשקעה בכלל?
כאן כדאיות העסקה מתרסקת.
ראשית, ה-3 שנים ששמתם בקרן כספית לקבלן, יכלו להיות מושקעים בעוקבי מדד בשוק ההון(כי מדובר על אלטרנטיבת השקעה ולא צורך מגורים אישי) והיו מפיקים תשואה של סביב ה-10% בממוצע לשנה(על בסיס ההסטוריה) מה שאומר שאובדן התשואה הוא כבר בגובה של 300 אלף ש"ח.
נוסיף לזה את מס הרכישה של 8% על 3 מיליון ש"ח שהם מחיר הרכישה וקיבלנו עלות נוספת של 240 אלף ש"ח.
לזה יש להוסיף את עלות הריבית וההצמדה שציינתי קודם. והנה אחרי 5 שנים דירה שרכשתם ב-3 מיליון ש"ח, בפועל עלתה לכם:
240 אלף ש"ח מס רכישה, 260 אלף ש"ח ריביות על משכנתא של שנתיים, 300 אלף ש"ח אבדן תשואה אלטרנטיבית, ועוד כ 60 אלף ש"ח הצמדה למדד מחירי התשומות.
כלומר, דירה שעל הנייר עלתה לכם 3 מיליון ש"ח, בפועל עלתה לכם 3.86 מיליון ש"ח אחרי 5 שנים, ואם השווי שלה בשוק הוא 4 אז הרווחתם רק 140 אלף ש"ח ב-5 שנים.
ומזכיר שדירה שניה, במידה ותבחרו לממש, יש לכם מס שבח על אותם רווחים.
וזה מחזיר אותי למה שאני כותב הרבה מאוד פעמים אבל לא יודע כמה מחלחל לקודקוד:
דירה ראשונה – תקנו. זה צורך אישי שיש לו אלמנט בטחון חשוב ונוח.
דירה שניה – תחשבו טוב. אלו לא המחירים שאתם חושבים שאתם משלמים ובטח לא המספרים שאתם מספרים שהרווחתם.
יום טוב
המידע המצוין לעיל הינה בגדר של ייעוץ בכלי תקשורת כהגדרתו בחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, התשנ"ה – 1995. לפיכך מידע זה אינו מהווה בשום צורה שהיא תחליף לייעוץ השקעות אישי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם כך שהמידע אינו מתייחס בין היתר לפרמטרים של לקוחות מסוימים. על כן, מומלץ להתייעץ עם יועץ השקעות אישי לפי קבלת החלטות השקעה כלשהן. לא תתקיים שום אינטראקציה בקשר עם המידע לעיל בין עורכי המידע ו/או הנהלת התוכנית ללקוחות התוכנית, לרבות בדרך של שאלות ותשובות. הנהלת התוכנית לא מבצעת בהכרח בדיקות אמינות לכל המידע המפורט לעיל אך היא מניחה שהוא אמין ומקצועי. בכל אופן, הנהלת התוכנית לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לכל נזק ו/או הפסד לתלמיד כלשהו של התוכנית ו/או לצד ג' כלשהו כתוצאה מהסתמכות על המידע לעיל, ככל ייגרם. אין בשימוש במידע זה ערובה להשגת תשואה חיובית כלשהי ו/או לכך שלא ייגרמו הפסדים למסתמכים עליו. המידע אינו מתיימר להכיל את כל המידע הנדרש לתלמידים לצורך קבלת החלטות השקעה כלשהן.
הצטרפו לקבוצת הסקירות וקבלו ניתוחי מניות, סקירת דוחות כספיים, ניתוחי מאקרו לשוק, נושאים לימודיים, שיעור שבועי ותובנות המותאמות לכל מצב שוק!
עקבו אחריי ברשת