סיכום מצב החוב של ג'י סיטי

אני אמנם לא מחזיק את מניית ג'י סיטי אך חושב שהדוגמה שלה לבחינת חוב חברה ואיך נכון להתנהל כאשר יש צורך לצמצם חוב היא מאוד מלמדת ולכן במעקב אחרי הסטטוס הנוכחי. העדכון היום הוא בעקבות מכירות הנכס בצ'כיה השבוע

ג'י סיטי היא חברת נדל"ן מניב המחזיקה נכסים מסחריים בישראל, ארה"ב ומזרח אירופה. החברה חוותה קשיים בשנים האחרונות עקב רמת חוב גבוהה, אך נוקטת באסטרטגיה של מימוש נכסים כדי לשרת את התחייבויותיה.

תכנית מימוש הנכסים:
החברה הציגה תכנית למימוש נכסים בהיקף של כ-7.1 מיליארד ש"ח. נכון להיום:

• הושלמו מכירות בסך כ-4 מיליארד ש"ח (57% מהתכנית).
• עסקאות בשלבי מו"מ מתקדמים: כ-1.4 מיליארד ש"ח.
• נכסים בשיווק: כ-1.6 מיליארד ש"ח.

התפתחות אחרונה – מכירת נכס בצ'כיה:
ב-21.06.2024 הודיעה החברה על חתימת מזכר הבנות (LOI) למכירת מרכז הקניות "Center Shopping Flora" בפראג תמורת כ-232 מיליון אירו (כ-930 מיליון ש"ח). התמורה נטו צפויה להיות כ-107 מיליון אירו (כ-430 מיליון ש"ח) לאחר פירעון הלוואה קיימת על הנכס.

עם השלמת עסקה זו, החברה תגיע לכ-70% ממטרת תכנית המימושים (כ-5 מיליארד ש"ח).

מצב הנזילות והתחייבויות לטווח הקצר:

לשנת 2024:

1. יתרות נזילות:

• מזומנים ושווי מזומנים: כ-900 מיליון ש"ח
• תזרים FFO צפוי: כ-266 מיליון ש"ח

1. מקורות נוספים:

• מכירת נכס בצ'כיה (כולל הלוואת מוכר): כ-261 מיליון ש"ח
• גיוסי חוב שבוצעו (אג"ח יט' וטז'): כ-831 מיליון ש"ח
• צפי למכירת הנכס בצ'כיה (LOI מ-21.06.2024): כ-387 מיליון ש"ח
• הנפקת אג"ח כ' (מתוכננת): כ-601 מיליון ש"ח
• הרחבת סדרה יט': כ-380 מיליון ש"ח

1. שימושים עיקריים:

• תשלומי אג"ח (קרן בלבד): כ-1,019 מיליון ש"ח
• השקעות בפרויקטים בהקמה: כ-190 מיליון ש"ח
• רכישה עצמית של אג"ח: כ-251 מיליון ש"ח
• תכנית רכישת מניות: כ-50 מיליון ש"ח

סך הכל, החברה צפויה לסיים את 2024 עם יתרת מזומנים של כ-2.5 מיליארד ש"ח, המספיקה לכיסוי התחייבויותיה לשנה זו.

אתגרים לשנת 2025:
החברה ניצבת בפני פירעונות משמעותיים בשנת 2025, הכוללים:

• תשלומי אג"ח (קרן בלבד): כ-1,235 מיליון ש"ח
• פירעון אג"ח אטריום: כ-986 מיליון ש"ח

סך הכל, החברה נדרשת לפרוע כ-2.2 מיליארד ש"ח בשנת 2025.

אסטרטגיית החברה להתמודדות עם האתגרים:

1. המשך מימוש נכסים:

• נותרו נכסים למכירה בשווי של כ-2.1 מיליארד ש"ח (לא כולל הנכס בצ'כיה שהוזכר לעיל).
• החברה ממשיכה לפעול למימוש נכסים בשווי דומה לערכם בספרים, מה שמחזק את האמון בשווי הנכסים המדווח.

1. גיוסי חוב וקבלת מימון:

• החברה פועלת לקבלת מימון בנקאי בהיקף של כ-120 מיליון אירו כנגד שעבוד נכסים באירופה.
• הנפקת אג"ח חדשה (סדרה כ') מגובה בשעבוד על מרכז הקניות "Targowek" בוורשה, פולין.
• הרחבה צפויה של סדרת אג"ח יט' בסוף 2024.

1. שימוש בקווי אשראי:

• לחברה קווי אשראי מאושרים ולא מנוצלים בהיקף של כ-2.2 מיליארד ש"ח במאוחד ו-0.6 מיליארד ש"ח בסולו.
• עם זאת, ההערכה היא שהחברה תעדיף שלא להשתמש בהם בטווח הקרוב.

הערכת יכולת החברה לעמוד בהתחייבויותיה:

1. טווח קצר (2024):
   החברה נראית מסוגלת לעמוד בהתחייבויותיה לשנת 2024, גם ללא השלמת מכירת הנכס בצ'כיה או קבלת מימון נוסף על נכסים באירופה. יתרות המזומנים הצפויות בסוף 2024 (כ-2.5 מיליארד ש"ח) מספקות מרווח ביטחון משמעותי.
2. טווח בינוני (2025):
   האתגר המשמעותי הוא בשנת 2025, עם פירעונות של כ-2.2 מיליארד ש"ח. כדי לעמוד בהתחייבויות אלו, החברה תצטרך:

• להשלים את מכירת הנכס בצ'כיה
• לקבל מימון על נכסים באירופה
• להמשיך במימוש נכסים נוספים
• לבצע גיוסי חוב נוספים

1. טווח ארוך (2026 ואילך):
   החברה תצטרך להמשיך בתכנית מימוש הנכסים ו/או לפעול לגיוסי חוב נוספים כדי להאריך את מח"מ החוב. תשואות האג"ח הנוכחיות של החברה מאפשרות מחזור חוב ו/או גיוס חוב חדש בתנאים סבירים.

גורמים מחזקים:

1. הצלחה במימוש נכסים: החברה מצליחה למכור נכסים בשווי דומה לערכם בספרים (למעט ברוסיה), מה שמחזק את אמינות הדוחות הכספיים ומגדיל את הסיכוי להצלחת תכנית המימושים.
2. גמישות פיננסית: החברה מציגה יכולת לגייס חוב חדש ולקבל מימון על נכסים קיימים, מה שמספק גמישות נוספת.
3. תזרים FFO יציב: החברה ממשיכה לייצר תזרים מזומנים תפעולי חיובי, המסייע בשירות החוב השוטף.
4. פרויקטים בהקמה: השלמת פרויקטים כמו Promenada בוורשה וטמפה בפלורידה צפויה להגדיל את ה-FFO בשנים הקרובות.

גורמי סיכון:

1. תלות בהמשך מימוש נכסים: החברה תלויה בהמשך הצלחת תכנית מימוש הנכסים כדי לעמוד בהתחייבויותיה העתידיות.
2. סיכוני שוק: שינויים בשוק הנדל"ן או בכלכלה הגלובלית עלולים להשפיע על יכולת החברה למכור נכסים או לגייס חוב בתנאים נוחים.
3. ריכוז פירעונות: החברה ניצבת בפני ריכוז פירעונות משמעותי בשנת 2025, מה שמגביר את הלחץ להשלים מהלכים פיננסיים עד אז.

סיכום:
ג'י סיטי מציגה התקדמות משמעותית בתכנית מימוש הנכסים ובייצוב מצבה הפיננסי. החברה נראית מסוגלת לעמוד בהתחייבויותיה לטווח הקצר (2024) ומציגה אסטרטגיה ברורה להתמודדות עם האתגרים בטווח הבינוני (2025).

עם זאת, הצלחתה בטווח הארוך תלויה בהמשך יישום מוצלח של תכנית מימוש הנכסים, ביכולתה לגייס חוב בתנאים נוחים, ובשמירה על תזרים מזומנים תפעולי יציב. המשקיעים צריכים לעקוב אחר התקדמות החברה בתחומים אלו, ובמיוחד לקראת שנת 2025, שבה צפויים פירעונות משמעותיים.

בהינתן ההתקדמות עד כה והאסטרטגיה הברורה, נראה כי לחברה סיכויים טובים לעמוד בהתחייבויותיה, אך עדיין קיימים סיכונים שיש לקחת בחשבון, במיוחד לאור התלות בהמשך מימוש נכסים ובתנאי השוק.

המידע המצוין לעיל הינה בגדר של ייעוץ בכלי תקשורת כהגדרתו בחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, התשנ"ה – 1995. לפיכך מידע זה אינו מהווה בשום צורה שהיא תחליף לייעוץ השקעות אישי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם כך שהמידע אינו מתייחס בין היתר לפרמטרים של לקוחות מסוימים. על כן, מומלץ להתייעץ עם יועץ השקעות אישי לפי קבלת החלטות השקעה כלשהן. לא תתקיים שום אינטראקציה בקשר עם המידע לעיל בין עורכי המידע ו/או הנהלת התוכנית ללקוחות התוכנית, לרבות בדרך של שאלות ותשובות. הנהלת התוכנית לא מבצעת בהכרח בדיקות אמינות לכל המידע המפורט לעיל אך היא מניחה שהוא אמין ומקצועי. בכל אופן, הנהלת התוכנית לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לכל נזק ו/או הפסד לתלמיד כלשהו של התוכנית ו/או לצד ג' כלשהו כתוצאה מהסתמכות על המידע לעיל, ככל ייגרם. אין בשימוש במידע זה ערובה להשגת תשואה חיובית כלשהי ו/או לכך שלא ייגרמו הפסדים למסתמכים עליו. המידע אינו מתיימר להכיל את כל המידע הנדרש לתלמידים לצורך קבלת החלטות השקעה כלשהן.