שנת 2022 הייתה שנה חלומית ליזמי הנדל"ן בישראל ולקבלנים המקומיים. לפי נתוני הכלכלנית הראשית, 110 אלף דירות החליפו ידיים ונמכרו לראשונה ללקוחות. קודמתה, שנת 2021, הייתה ערה אף יותר מהבחינה הזו, והציבה שיא חדש עם מכירות של 151 אלף דירות. באשר להתחלות בנייה, שנת 2022 היוותה את שנת השיא עם 67 אלף התחלות בניה והנפקה של כמעט 78 אלף אישורים – עלייה של יותר מ 5% משנת 2021.
אלו היו שנות תור הזהב של שוק הנדל"ן הישראלי, שהגיעו גם הן לאחר 12 שנים טובות מאוד לתעשייה. נראה כי אין זה פלא, שכן בעידן של ריבית אפסית עם הרחבה כמותית, בו נשפך כסף לשוק עם מעט אלטרנטיבות להשקעה, מיד האפשרות של רכישת דירה להשקעה עולה לרבים בראש.
אך שנת 2023 הביאה עימה בשורה אחרת. כבר במחציתה השנייה של שנת 2022 ניתן היה לחוש שמשהו מתחיל לחרוק בנתוני המכירות, כאשר ברבעון האחרון של אותה השנה נמכרו רק 14,661 דירות – ירידה של 23% מול הרבעון האחרון של שנת 2021.
מהן הסיבות להאטה במחצית השנייה של 2022?
בראש ובראשונה, האינפלציה שחזרה לחיינו בשנת 2021 בעקבות סגרי הקורונה. בהתייחסות הראשונה של הבנק הפדראלי בארה"ב נטען כי האינפלציה היא זמנית בלבד ואינה דורשת פעולות, הנחה שיו"ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאואל, אף חזר עליה מספר פעמים בתקשורת. עקב אי נקיטת פעולה כלשהן, המדדים המצביעים על אינפלציה המשיכו לתפוח, עד אשר לא ניתן היה עוד להתעלם מהם. לקראת סוף שנת 2021, כאשר היה ברור כי האינפלציה כאן כדי להישאר והדבר בא לידי ביטוי גם בתשואות האג"ח של ממשלת ארה"ב, הודיע פאואל כי יש צורך לנקוט בפעולות לצינון האינפלציה הגואה.
ושוק ההון כמו שוק ההון, אינו מחכה שאירוע יקרה בפועל, אלא הציפיות לבדן נותנות את אותותיהן ומתחילות להשפיע – ההבנה כי תחל עליית ריבית הדרגתית כבר גרמה לאנליסטים ומעריכי השווי להתאים את מקדמי ההיוון שלהם מתוך הנחה כי תהיה פגיעה בביקוש לנדל"ן למגורים, ומסוף שנת 2021 מניות הנדל"ן כבר החלו להתקרר, הן למגורים והן מניב.
כך, בשנת 2022 מחירי הדיור אמנם עלו ב-20%, אך מניות הנדלן ירדו 30-50%.
באמצע שנת 2022 נפל סופית האסימון שהאינפלציה קשה לצינון, דבר שדרש העלאות ריבית אגרסיביות יותר מהמתוכנן ובקצב מהיר מהצפוי, כאשר במגשי הפד הועלתה הריבית ב 0.75% במשך 4 פעמים ברציפות. בנק ישראל מצידו לא נשאר אדיש, העתיק את צעדי הבנק הפדרלי והעלה את הריבית בקצב תואם במשך שנה וחצי, עד לחודש יולי 2023.
השפעת העלאות הריבית על שוק הנדל"ן בישראל
העלאות הריבית הללו פגשו שוק נדל"ן ישראלי יקר לאחר עלייה של 20% בשנה, עובדה כשלעצמה פלטה מהשוק מספר רב של שחקנים שלא יכלו להתמודד עם המחירים החדשים. משקיעי נדל"ן רבים נוספים נפלטו מהשוק במהלך השנים האחרונות עם ניצולם את הטבת מס הרכישה במכירה ב-5% לפני העלאה ל-8%.
כך נוצר מצב בו משקיעי הנדל"ן נותרו על הגדר או יצאו מהשוק. ישראלי שחיפש דירה ראשונה למגורים ומעט התמהמה נתקל במחירים הגבוהים יותר מאלו שראה שנה לפני כן ותנאי המימון שלו הורעו, ממשכנתא בריבית ממוצעת של 2% ל-6-7% על ההלוואה הגדולה בחייו.
גורמים אלו הביאו לקיפאון דרמטי בשוק הדיור שניתן לראותו בדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן למגורים. לדוגמה, הדוח הכספי של חברת "אזורים" כמייצגת לכלל החברה הישראלית, נראה תמונה ברורה של ירידה במכירות. במחצית הראשונה של שנת 2023 נמכרו 192 יחידות דיור לעומת 268 במחצית הראשונה של שנת 2022 – ירידה של כמעט 30%. באופן גס גם מוצג המחיר הממוצע של יחידת דיור שירד במהלך התקופה מ2.5 מיליון ש"ח ל 2.3 מיליון ש"ח. מאלו עולה התמונה שהיזמים צמאו עצמם מוכרים פחות ובמחירים נמוכים יותר.
בבחינת הדוח הכספי של חברת "נתנאל גרופ", הבונה בעיקר באזורי הביקוש ועוסקת גם בהתחדשות עירונית, ניתן לקרוא כי "עליית הריבית בשיעור של 1% צפויה להביא לגידול של כ – 4.8 מיליון ש"ח בהוצאות המימון השנתיות". מאחר שעלויות המימון התייקרו בכמעט 5% במהלך השנה וחצי האחרונה, ניתן להעריך כי תהיה לכך השפעה מהותית על הוצאות החברה. כמו כן, יש לזכור שכמו שהריבית והוצאות המימון עלו, כך גם כספים היושבים בפיקדונות בבנקים מפיקים לחברות תשואה גבוהה יותר ואף מהותית לצורך שירות ההוצאות העולות.
מי שחשב שעיקר הבלימה תיעשה באזורים הפחות מבוקשים, ושסביר ששוק הפונה לאוכלוסייה מבוססת שאינה מתרגשת מעליית המחירים ועלויות המימון – התבדה, ונתקל בשוק דיור קפוא באחת הערים המבוקשות בעולם – תל אביב והסתבר לו כי אין קונים רבים לדירה בעלות 70-55 אלף ש"ח למטר.
מדוחותיה הכספיים של חברת חג'ג', הבונה בעיקר באזורי ביקוש בתוך העיר תל אביב עצמה, ניתן לראות קפאון כמעט מוחלט של פעילות מכירת הדירות. בדוח הרבעון ראשון לשנת 2023 מכרה החברה 2 יחידות דיור בלבד, בדוח הרבעון השני מכרה עוד 6 יחידות דיור, ונכון לסוף אוגוסט מכרה רק 2 יחידות דיור נוספות עד לאותו הרגע ברבעון השלישי. מחברה בקליבר של חג'ג' מצפים למכור יותר מ 10 יחידות דיור בזמן של 8 חודשים.
אבל דווקא היום, כשחברה איכותית דוגמת אזורים נמצאת ב-40 אחוז מתחת למחיר השיא שלה, ייתכן ומסתתרת הזדמנות השקעה. המניה נסחרת כיום במכפיל הון של 1.2, מה שייתכן כיקר ביחס להזדמנויות אחרות במניות יזמיות הנדל"ן, אך מדובר על חברה שמחזיקה קרקעות אשר נקנו לפני מספר רב של שנים ומשוערכות בחסר ברור. דווקא מניית חג'ג', שאמנם נסחרת ב-0.75 על ההון שלה ואמורה להצטייר כזולה, רכשה קרקעות בלב תל אביב ביוקר רב בשנים 2021 ו-2022, כך שגם אם מהבחינה הזו היא מצטיירת כזולה, מאחר שניתן לראות שירידת המחירים בעיר החלה, כלל לא בטוח שתצליח למכור במחירים שתכננה לעשות כן.
הצטרפו לקבוצת הסקירות וקבלו ניתוחי מניות, סקירת דוחות כספיים, ניתוחי מאקרו לשוק, נושאים לימודיים, שיעור שבועי ותובנות המותאמות לכל מצב שוק!
עקבו אחריי ברשת