פירטתי שיש את המיסים, עלויות נלוות של עו"ד ויועצים, תשלומי ריבית וקרן מעל השכירות וגם העובדה שמשכיבים לפרק זמן מסוים כ-1 מיליון ש"ח שלא מייצרים כסף
את הפוסט העלתי גם לפייסבוק והיו שהסבירו שלהם לא היו עלויות כי, שימו לב, הם שילמו את הכל במזומן ולא לקחו משכנתא
זה כמובן מראה שההשכלה הפיננסית בישראל נמצאת במקום לא הכי טוב, העובדה שאדם רואה ברכישת דירה במזומן צעד כלכלי נכון
לפני שאמשיך, אני חוזר ואומר, אין פסול בלרכוש נדל"ן. אני חושב שדירה ראשונה זו עסקה מצוינת, וגם מעבר לכך למי שיודע לפעול בשוק הנדל"ן כמקצוען יכול להביא אחלה עסקאות אם יודע לכתת רגליו ולפעול נכון.
אך זה לא משנה את העובדה שלרכוש דירה 100% הון עצמי זה לא מהלך כלכלי חכם.
אני יכול להבין את הרצון של משפחה להוריד ממנה את עול המשכנתא ולחיות ללא הלחץ שמדי חודש צריך לשלם לבנק איזה סכום. אבל מכאן ועד לחשוב שזה מהלך פיננסי גאוני – רחוקה הדרך.
בדרך כלל מי שיקנה דירה ללא משכנתא זה מישהו שקיבל ירושה כלשהי ורוכש דירה במחיר לא גבוה, נאמר 1.5 מיליון ש"ח.
עכשיו כפי שכבר כתבתי בעבר, דירה ראשונה זו אחלה עסקה כי בסכום הזה, אין אפילו מס רכישה, ובעתיד גם לא יהיה מס שבח על עליית ערך.
כאן העסקה היא פשוט לשים את כל ההון העצמי ולקבל נכס שחוסך למשפחה כ-5 אלף ש"ח משכנתא מדי חודש ובעצם – 60 אלף שקלים בשנה. עסקה לא רעה בכלל, בטח לאלו שבונים על עליית מחיר הנכס.
אם היינו בשנת 2020 עת מס הרכישה היה 5% והריבית עדיין היתה 0, מה שאומר ריבית משכנתא של 1.5-2 אחוזים, משקיע מתוחכם היה רוכש 2 דירות של כ 2 מיליון ש"ח כאשר היה מעמיד הון עצמי של 750 אלף ש"ח.
משקיע עם קצת יותר מוטיביציה היה יורד לדרום הארץ או נוסע לחיפה וקונה 3 דירות של 1.3-1.5 מיליון ש"ח.
כל אלו תוך כדי בנייה על עליית מחיר הדירה שכמובן היתה מגיעה במהרה, כי כפי שראינו בשנים של ריבית 0, הנהנה העיקרי מהסיטואציה הזו הוא שוק הנדל"ן למגורים.
אך עם מס הרכישה של היום, תנאי המימון של 6-7 אחוזים לדירה שניה, פלוס עליית המחירים החדה מהשנים 21-22 יותר מקשים על משקיעי הנדל"ן לעשות עסקאות מסוג זה.
זה לא שהם לא יכולים ולא עושים, אלא שהעסקאות יותר קשות למציאה וכמובן פחות כלכליות. עדיין תראו משקיעי נדל"ן מתוחכמים יודעים לקבל משכנתא של 70% על נכס שני, ויודעים לצמצם את מס השבח למינימום. אך יצטרכו להתאמץ יותר מבעבר כדי למצוא עסקאות שבעתיד יפיקו עליית ערך משמעותית כפי שחוו בתחילת העשור.
בשורה התחתונה, אני רוצה להראות שדווקא רכישה של כל הנכס במזומן אמנם נותנת לנו איזו נוחות מנטלית, אבל דווקא ברמת ההשקעה לא מדובר פה על צעד כלכלי מבריק. בסוף, משכנתא היא הלוואה יחסית זולה. גם בימים אלו ניתן לקבל משכנתא של 5-6 אחוזים על נכס ראשוני ואם לא קיבענו אותה, אז האחוזים אף עשויים לרדת בשנים הבאות עם ירידת הריבית. זה משהו שכדאי לקחת בחשבון לפני שרצים לשלם על דירה ראשונה.
המידע המצוין לעיל הינה בגדר של ייעוץ בכלי תקשורת כהגדרתו בחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, התשנ"ה – 1995. לפיכך מידע זה אינו מהווה בשום צורה שהיא תחליף לייעוץ השקעות אישי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם כך שהמידע אינו מתייחס בין היתר לפרמטרים של לקוחות מסוימים. על כן, מומלץ להתייעץ עם יועץ השקעות אישי לפי קבלת החלטות השקעה כלשהן. לא תתקיים שום אינטראקציה בקשר עם המידע לעיל בין עורכי המידע ו/או הנהלת התוכנית ללקוחות התוכנית, לרבות בדרך של שאלות ותשובות. הנהלת התוכנית לא מבצעת בהכרח בדיקות אמינות לכל המידע המפורט לעיל אך היא מניחה שהוא אמין ומקצועי. בכל אופן, הנהלת התוכנית לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לכל נזק ו/או הפסד לתלמיד כלשהו של התוכנית ו/או לצד ג' כלשהו כתוצאה מהסתמכות על המידע לעיל, ככל ייגרם. אין בשימוש במידע זה ערובה להשגת תשואה חיובית כלשהי ו/או לכך שלא ייגרמו הפסדים למסתמכים עליו. המידע אינו מתיימר להכיל את כל המידע הנדרש לתלמידים לצורך קבלת החלטות השקעה כלשהן.
הצטרפו לקבוצת הסקירות וקבלו ניתוחי מניות, סקירת דוחות כספיים, ניתוחי מאקרו לשוק, נושאים לימודיים, שיעור שבועי ותובנות המותאמות לכל מצב שוק!
עקבו אחריי ברשת