מה מסתתר מאחורי הקניון בחדרה

אין הרבה מקרים בהם חברה ציבורית מהווה למעשה נכס נדל"ני אחד שמהווה את עיקר שוויה ועוד בצורה כל כך בולטת כמו בחברת פוליגון. הנכס המדובר הוא קניון בשם MIXX הבנוי על 25 אלף מ"ר בלב העיר חדרה ומושכר כמעט כולו עם יחס תפוסה של 96%. בנכס יש לקוחות עוגן דוגמת בתי הקולנוע שמושכרים לסינמה סיטי וסופרמרקט של יוחננוף. החברה מדגישה את תמהיל הלקוחות המגוון בדוחותיה הכספיים:

פוליגון היא חברה שמוגדרת "קטנה" ולכן מדווחת אחת לחצי שנה ולא אחת לרבעון, כך שהנתונים העדכניים ביותר הם מהדוחות הכספיים של החברה מיוני 2023. הנכס, שמייצר NOI (Net Operating Income) של 10.7 מיליון ש"ח בחצי שנה, כתוב בספרי החברה בכלל בשווי של 88 מיליון ש"ח. כדי לחשב את שווי הנכס נסתכל על FFO של 21.5 מיליון ש"ח בשנה (נכון לסוף 2022), אנחנו מדברים על מכפיל FFO באזור 4. 

אותם 88 מיליון הם לא השווי בפועל כאשר יש הערכת מחיר לנכס של 244 מיליון ש"ח מסוף שנת 2022, לפי מקדם היוון של 7.5% שהוא שמרני בהחלט אם נגדיר את חדרה כמרכז הארץ. כל זה כשאין בכלל חוב ויש 50 מיליון שקלים בקופת החברה אשר ניתנים לחלוקה. 

אבל בדרך כלל במצב כזה שיש "כסף על הרצפה" נמצא שמשהו מסתתר.

בעל השליטה

בעל השליטה בחברת פוליגון היא נאמנות בשם The Gate Settelment אך בפועל מדובר על על שלושת ילדיו של איש העסקים המוכר קובי מימון – בעקיפין מבעלי חברת הנדל"ן נצבא ואיירפורט סיטי.

בעל השליטה בוחר להחזיק בקופת העודפים שנצברה בחברה יותר מ-50 מיליון ש"ח במקום לחלק אותה כדיבידנד שלבד יציף ערך לשווי החברה. בעל השליטה מנסה להחביא את הערך שנמצא בחברה דוגמת קרקעות נוספות. לראיה, בספרי החברה קיימת קרקע בחוף שמן בחיפה שמוערכת בספרים לפי 5.6 מיליון ש"ח כאשר השווי ההוגן בפועל הוא פי 3 ורשום כ-15 מליון ש"ח נכון לסוף 2022. שיערוך לפי שווי הוגן לבד שווה לחברה 10 מיליון שח לפני השבחה, יותר מ 5% מהשווי הנוכחי של החברה בבורסה. ניתן להבין כי עם קופת מזומנים דשנה שכזו ניתן לחלק כדיבידנד או לבצע בייבק, אך כאמור בעל השליטה לא מעוניין בהצפת ערך, ככל הנראה במטרה למחוק את פעילות החברה כציבורית ללא פרמייה מהותית על מחירה בשוק ומתחת לשוויה בספרים.

הערך הנוסף

בסוף יולי 2023 ניתן פסק דין המעניק תוקף להסכם גישור בגין תביעה משנת 2015 עקב ניפוץ ויטרינות במרכז. הסכם הגישור יכניס לקופת החברה 5.3 מיליון ש"ח נוספים.

לחברה יש עוד 60 דונמים של קרקע המוגדרת חקלאית באזור התעשיה סגולה בפתח תקווה כאשר גם אותם ניתן להשביח. בנוסף, קיימים ברשות החברה שטחי מסחר נוספים לבניה באזור חדרה.

סיכום

פוליגון היא חברה עם נכס ששוויו לבד הוא כ-244 מיליון ש"ח, כאשיר מכפיל ה-FFO לפי שווי זה הוא 10 לערך. אליו ניתן להוסיף קופת מזומנים של 50 מיליון ש"ח, פיצוי של 5.3 מיליון ש"ח, קרקע בחיפה ששווה עוד 15 מיליון ש"ח, אפשרות לבניה מסחרית נוספת בחדרה וקרקעות חקלאיות בפ"ת, כלומר בקלות ניתן להגיע כאן לטווח שווי של 350-330 מיליון ש"ח. משמעותית גבוה מהשווי בבורסה של 190 מיליון שקלים

.